مقال بقلم أنس بن كيران
اعتمدت المملكة المغربية في أغسطس 2016، القانون رقم 70-14 المقنن للهيأات للاستثمار الجماعي العقاري، المعروف باسم OPCI. وبالتالي، تعمل البلاد على تعزيز سوق رأس المال لديها من خلال وضع هذه الأداة المالية الجديدة في خدمة الشركات والمستثمرين والمدخرين. من خلال هذه المبادرة، تصبح المملكة المغربية ثالث بلاد إفريقي يتبناها.
1) ما هي هيئة للاستثمار الجماعي العقاري؟
هي أداة استثمارية في العقارات المهنية على وجه الخصوص للاستخدام الإيجاري والأصول المالية.
يتم تصنيفهم في المغرب إلى فئتين:
– مفتوحة لعامة الناس
– مع قواعد التشغيل المبسطة (OPCI – RFA) مخصصة للمستثمرين المؤهلين
بصفتها وافدة جديدة إلى القطاع المالي المغربي، يجب على هيئة للاستثمار الجماعي العقاري حيازة العقارات المؤجرة أو التي سيتم تأجيرها وتحقيق منها دخل إيجاري والذي سيتم توزيعه على المستثمرين في شكل أرباح.
المستهدفين:
- مهنيين (شركات ومؤسسات)
- خواص
- أشكال قانونية للهيئة للاستثمار العقاري الجماعي: صندوق الاستثمار العقاري (FPI) أو شركة الاستثمار العقاري (SPI)
تكوين أصول هيئة للاستثمار الجماعي العقاري
يخضع تكوين الأصول لثلاث حصص مفروضة بموجب المادة 27 من القانون 70-14:
- حصة الأصول العقارية 60٪ على الأقل من الأصول
- حصة السيولة 10٪ على الأقل من الأصول
- الحصة للأراضي الغير المطورة والأصول في قيد الإنشاء لا تزيد عن 20٪ من إجمالي الممتلكات العقارية
2) من هو المخول بإدارة هيئة للاستثمار الجماعي العقاري؟
تفرض الأحكام التنظيمية أن يتم تسير هيئة للاستثمار الجماعي العقاري من قبل شركة إدارة معتمدة من طرف الهيئة المغربية لسوق الرساميل. حيت تقدم شركة الإدارة خدمات الاستثمار الهيئة المتعلقة بإدارة المحافظ، الفردية والجماعية، للأدوات المالية و/أو العقارية لحساب المستثمرين.
نتيجة لذلك، ولتلبية متطلبات نشاطهم، يجب على شركات الإدارة أن تبرر نفسها بموارد تنظيمية وبشرية وتقنية كافية وبما يتماشى مع طبيعة وتطور مستوى نضج أنشطتها وممارسات السوق.
لذلك من الضروري لشركات الإدارة أن يسمح الهيكل التنظيمي المطبق بما يلي:
- ممارسة أنشطتها باجتهاد وحيادية بما يخدم المصلحة الحصرية لحاملي الأصول
- منع تضارب المصالح
- الفصل بين المهام والوظائف غير المتوافقة من خلال تحديد المسؤوليات والصلاحيات ومجالات التدخل
- تحديد مستويات متميزة وكافية من السيطرة
- سرية المعلومات
- استمرارية ممارسة الأنشطة
- يوصى بشدة بتفويض بعض الوظائف خلال مرحلة إنشاء هيئة للاستثمار الجماعي العقاري
وبالتالي يمكن لشركات الإدارة الاستعانة بمصادر خارجية لبعض أنشطتها (المرخصة من قبل الهيئة المغربية لسوق الرساميل) للتركيز على أعمالها الأساسية. هذا الاختيار لا يعفيهم من المسؤوليات التي تنسبها لهم النصوص التنظيمية فيما يتعلق بمراقبة ورصد الأنشطة الخارجية. سيكون الخيار التنظيمي الأمثل لشركات الإدارة هو اعتماد مخطط الاستعانة بمصادر خارجية لنشاط إدارة الممتلكات. وبالتالي، فإن هذا يشكل فرصة للعاملين في إدارة الممتلكات والمرافق من حيث إدارة العقارات المرتبطة بتشغيل الأصول العقارية وكذلك صيانتها الفنية.
3) ماذا تستفيد الشركات من الاستثمار في هيئة للاستثمار العقاري الجماعي؟
يمكن للمستثمر الاستفادة من عدد من المزايا من خلال الاستثمار في هيئة للاستثمار العقاري الجماعي:
- الاستثمار في وسيلة تنظمها الهيئة المغربية لسوق الرساميل
- تمويل وإعادة تمويل الأصول الإيجارية
- تحويل الأصول العقارية السائلة إلى غير سائلة بطبيعتها من خلال تحويل الأصول إلى هيئة للاستثمار العقاري الجماعي
- إعادة تقييم المحفظة إلى قيمتها العادلة بما يسمح بتحقيق مكاسب رأسمالية كبيرة معفاة من الضرائب
- تحسين الربحية الإجمالية للأصول من خلال بيع الأصول الإيجارية الأقل ربحية مما يسمح بتطوير أصول إيجارية جديدة
- تحسين الدخل الصافي من خلال الأصول الإيجارية هيئة للاستثمار العقاري الجماعي
- نقل إدارة الممتلكات إلى شركات مختصة في هذا المجال
من منظور ضريبي، تستفيد هيئة للاستثمار الجماعي العقاري مما يلي:
- الإعفاء الضريبي على الأرباح الرأسمالية في وقت المساهمة بالعقارات
- الإعفاء من رسوم التسجيل على المساهمات النقدية أو العينية
- دفع الضريبة على التحويل الجزئي أو الكلي للأوراق المالية بتخفيض قدره 50٪
- الإعفاء من ضريبة الشركات على أرباح هيئة للاستثمار الجماعي العقاري
- الإعفاء من الضريبة المقتطعة من الأصل (RAS) على أرباح الأسهم والفوائد والإيرادات المماثلة التي تتلقاها هيئة للاستثمار الجماعي العقاري
- تخفيض بنسبة 60٪ على ضريبة الشركات بالمعدل القياسي لتوزيعات الأرباح المستلمة من قبل الشركات و85٪ للخواص من الضريبة المقتطعة من الأصل (RAS)
- الإعفاء من رسوم التسجيل لعمليات الاشتراك والاسترداد
4) ما الفائدة من هيئة للاستثمار الجماعي العقاري في السوق العقاري؟
نظرا لعائدات الإيجارية المعروضة وللإدارة المهنية المتوقعة ستكون فرص تطوير هيئات للاستثمار الجماعي العقاري في المغرب واعدة. ومن النقط الإيجابية على السوق العقاري:
- إضفاء الطابع المهني على العقار الإجاري، ولا سيما العقارات للمكاتب، مع وجود المهنيين (إدارة الممتلكات / خبراء المرافق والعقارات).
- ديناميكية السوق العقار الإيجاري بصفقات محتملة تقدر بنحو 200 مليار درهم في قطاع سوق المكاتب. هناك أيضًا فرص مهمة أخرى في قطاعات البيع والتوزيع (مولات، ومراكز التسوق) والمجمعات السياحية والمستودعات والمناطق الصناعية
- الشفافية على مستوى السوق من خلال التقييم بالقيمة العادلة للأصول العقارية الأساسية بوتيرة نصف سنوية
- الحد من الممارسات الغير الرسمية بفضل الأمن القانوني والتنظيم ما يقلل من آثار القطاع غير المهيكل
5) هل من أسئلة أخرى؟
كيف يمكن الاشتراك في هيئة للاستثمار الجماعي العقاري؟
يتم الاشتراك عبر شركة إدارة معتمدة من طرف الهيئة المغربية لسوق الرساميل.
ولوكالة أ ب ت إ (ABTI)اتفاقية مع شركة إدارة معتمدة لتوجيهكم ومساعدتكم في الموضوع.
هل في هيئة للاستثمار الجماعي العقاري سيولة مالية؟
نعم، الهيئة للاستثمار الجماعي العقاري بفضل أسهمها لها سيولة مالية. يمكن في أي وقت أن يطلب المستثمر من شركة إدارة هيئة للاستثمار الجماعي العقاري استرداد بعض أو كل الأسهم / الوحدات التي يمتلكها.
هل رأس المال مضمون؟
لا، الرأس المال غير مضمون. ولكن قيمة العقارات لا تضيع.
ما هي الفترة الأمثل للاستثمار في هيئة للاستثمار الجماعي العقاري؟
يمكن أن تكون فترة الاحتفاظ بأصول هيئة للاستثمار الجماعي العقاري تتراوح من 8 إلى 10 سنوات
ما هي المعلومات المخصصة للمستثمرين؟
يمكن للمستثمر الاحتفاظ بمعلومات دورية سنوية أو نصف سنوية أو ربع سنوية (تقرير إداري، بيانات مالية، تقارير موجزة للمقيمين، حالة أصول الهيئة للاستثمار الجماعي العقاري، تقرير المراجعين، إلخ)
كيف تخرج من هيئة للاستثمار الجماعي العقاري؟
يمكن الخروج من هيئة للاستثمار الجماعي العقاري في أي وقت، بسعر بيع غير معروف، وعلى أساس صافي قيمة الأصول الثابتة.
المصدر : هيئة تنظيم سوق الرساميل